Amministratore di Condominio2018-09-20T18:12:25+00:00

L'Amministratore di Condominio

Quando e come può servire al tuo Condominio

Le questioni legate alla gestione di un immobile, specie se questo è condiviso da più condomini, sono sempre delicate e a volte ostiche da risolvere.

La presenza di un Amministratore di Condominio garantisce la risoluzione delle pratiche condominiali sempre nel rispetto delle norme di legge, facendosi carico di rappresentare gli interessi collettivi del condominio sia in sede giudiziaria sia tra le controversie private tra condomini.

Ecco alcuni chiarimenti alle domande più frequenti

La nomina dell’amministratore è necessaria quando ci sono più di otto condòmini. 

L’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per la propria attività.

La nomina è nulla e ciascun condomino potrà rivolgersi al Giudice per fare accertare tale nullità. 

L’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata, salva comunque la possibilità per l’assemblea di deliberarne la revoca. 
No, se ricorrono gravi motivi la revoca può essere disposta dall’Autorità giudiziaria su richiesta anche di un solo condomino. 

La legge prevede una serie di requisiti necessari per potere svolgere l’incarico, tra cui anche requisiti di formazione specifica.

In particolare, possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) comporta la cessazione dall’incarico.
In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

L’amministratore di condominio ha la rappresentanza dei condomini.
In particolare l’amministratore è tenuto:

1. all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente;
2. a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale, se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina;
3. ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari;
4. ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici (se l’amministratore manca vanno affissi i riferimenti della persona che svolge compiti analoghi a quelli dell’amministratore);
5. ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;
6. alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni;
7. ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.

  • L’amministratore deve in ogni caso:
  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  • convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi;
  • riscuotere i contributi;
  • erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio;
  • curare gli adempimenti fiscali;
  • tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni,
    curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee;
  • curare la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore;
  • curare la tenuta del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate;
  • conservare la documentazione riguardante la propria gestione;
  • in caso di richiesta dei condomini, fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso;
  • predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

No, la legge consente di affidare l’incarico di amministratore ad una società che dovrà garantire, tramite i propri rappresentanti legali, amministratori e incaricati, di possedere i requisiti richiesti dalla legge per lo svolgimento delle funzioni.

In linea di massima sì, purché tale violazione abbia causato dei danni al condominio e si riesca a dimostrare che questi danni derivano dalla sua condotta.
No, all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

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